发布时间：2024-11-09 15:30:43 来源: sp20241109
业主侵占小区公共空间怎么办？
法院提示，纠正侵占公共资源的行为，需要法治与文明并进
12月20日上午，北京市房山区人民法院召开“践行主流价值 共建和谐社区——涉侵占社区公共空间典型案例”新闻通报会，通报该院近三年审理的社区纠纷基本情况、主要类型和突出特点，提出化解社区矛盾纠纷的建议。会上发布了“入户门由内开改外开”“楼道‘垃圾’被清理业主索赔”“私挪围墙建小院侵占公共空间”等典型案例。
法院提示，纠正侵占公共资源的行为，需要法治与文明并进。不仅要依法依规惩治侵占公共空间的行为，发挥典型案例的教育引导作用，还应广泛动员居民依法有序参与社区治理，在共建共治共享中培育居民的社区意识和公共精神。
案例 1
入户门外开挡了邻居门法院判决改“内开”
某房屋的原房主在征得邻居尹某同意后，将入户门由内开改为外开，两户门紧密相邻，呈90度夹角。2022年，王某购买了房屋与尹某成了邻居。王某在原房主装修基础上更换了房门，仍为外开式。在装修期间，王某家的门经常开着，挡住尹某家的门，使尹某无法正常进出，造成极大不便。
尹某向物业公司反映后，物业公司要求王某限期整改，将入户门调整为内开式。但王某一直没有配合整改。无奈之下，尹某向法院起诉，要求王某将户门由外开改为内开。王某辩称，买房时入户门就是外开的，他从未更改门的朝向。因装修进料，需要将房屋开着，可能会对尹某造成一定影响。但现在已经装修完了，家里就王某一人，房门不会经常开，对尹某出行几乎没有影响。
法院经审理认为，尹某和王某两家相邻，更改入户门朝向会妨碍邻居安全出行，并对消防安全造成隐患。尹某对此前邻居更改入户门朝向予以同意，但并不代表房门外开合理合法。王某辩称购房时入户门即为外开，并不影响妨碍事实的认定。尹某要求王某更改朝向，符合法律规定。最终，法院支持了尹某的诉讼请求，要求王某将房屋入户门开放方向由外开改为内开。
法官解析
入户门外的通道一般由业主共同所有，任何人不得私自将共有部分占为己有。实践中，有的业主为了自我的方便和安全，将入户门由“向内开”改为“向外开”，在开门时实际占用了公共通道，“将门开到他人家里”，对邻居的出行和安全造成不利影响。因此，为维护和谐有序的邻里关系，在未经得邻居同意且未消除安全隐患的前提下，业主应维持开发商交付房屋时入户门的原始状态，不得擅自更改房门朝向。
即使相邻住户愿意忍受不便，同意业主更改房门朝向，但这种对生活便捷性、安全性权利的放弃，不是绝对性。因妨碍事实和安全隐患也一直存在，权利人有权提出诉求要求恢复原状。
案例 2
楼道“垃圾”被物业清理业主索赔被法院驳回
袁某是某小区的业主，将房屋装修后剩余的油漆、瓷砖、塑料管等建筑材料堆放在楼道内。物业公司多次通知袁某清理，袁某都以不在小区居住、周末回来就运走等理由搪塞，长达一年多时间始终未清理。2021年3月，物业公司电话通知袁某限期清理堆放的建筑材料，逾期物业公司将进行处理，并在小区公示栏张贴通知，要求全体业主将占用公共区域、公共空间的物品全部移走，否则将全部清理。袁某未及时清理，物业公司将部分过期的建筑材料倾倒在垃圾场，部分放置于保安亭。
袁某认为物业公司未经他同意擅自移走建筑材料，对他造成了财产损失，向法院起诉物业公司要求赔偿5000元。
物业公司辩称，袁某在楼道内长期堆放杂物，不仅妨碍其他业主通行，还存在安全隐患。物业公司已多次通知袁某移走，但他拒不清理。大部分建筑材料已过期或残缺，无法正常使用，物业公司将废旧物品进行清理是履行物业管理的职务行为，对部分建筑材料也进行了妥善保管，已经尽到了义务。
法院经审理认为，袁某将大量建筑材料堆放在楼道内，对共同居住的其他业主造成妨害。在多次告知的情况下，物业公司对废旧物品予以清理，且对尚有使用价值的建筑材料予以保管，依约履行物业管理的行为具有合理性和合法性。物业公司的行为并没有造成实际损失，袁某要求赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据。
最终，法院驳回了袁某的诉讼请求。
法官解析
楼梯通道所有权属于全体业主共有，不仅是业主的出行通道，也是消防安全通道。一些社区里，门口摆放鞋柜、楼道放置婴儿车、楼梯口堆放纸箱等现象司空见惯，不仅影响公共卫生、妨害住户出行，还存在消防安全隐患。
法律法规以禁止性条款严禁占用公共通道，并明确了相应的法律责任。比如，《民法典》第286条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。《高层民用建筑消防安全管理规定》第28条规定，高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通，禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。
案例 3
扩建院落侵占公共场地法院判决业主恢复原貌
华某是某小区业主。2021年9月，华某对房屋东墙外的小院进行改造。物业公司认为华某扩建时占用了公共绿地，要求限期整改。华某并未停工，随后完成了东侧小院的改建。
双方多次协商未果，物业公司将华某诉至法院，要求华某将院落外移围墙恢复原状，并恢复原有绿化。
华某辩称，为了防盗安全考虑，才将院落外墙加高并加装防护玻璃。私家小院的围墙属于业主个人所有，物业公司不是权利人无法要求恢复原状。即使移动了围墙，物业公司也无法证实外移围墙具体长度和宽度，没有具体标准，无法实际履行。
案涉小院的原始图纸已丢失。在法院主持下，原房地产开发公司根据产权证上的平面图，进行了现场测绘。在多方努力下，还原了小院最初状态。经比对，最终确认了华某拆除小院围墙向东扩建的事实。
法院经审理认为，华某购买的房屋带有院落，该院落归华某个人所有，华某有权进行改建。但改建行为不得侵占公共区域，也不能影响其他业主利益。华某在改建中，将院落围墙向东扩建2.35米，扩大了自有院落，侵占了公共场地，损害社区居民的公共利益。
法院判决，华某拆除现有围墙，恢复小院原有院墙。
法官解析
公共空间是每个业主的共同利益。实践中，很多社区都不同程度存在公共空间被占用问题，比如圈占绿地建庭院、种菜或停车等等。社区的公共空间也是一种资源，如果每一个居民都圈占公共资源，社区的公共空间就无法满足居民的社会活动。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
新京报记者 张静姝 通讯员 瞿叶娟 【编辑:李岩】